La ciudad en alquiler
Inquilinización, Condiciones Sociales y Acceso a la Vivienda en Centralidades Urbanas.
Hola ¿Qué tal? Te doy la bienvenida a la segunda entrega de este newsletter donde analizamos algunos de los temas más importantes que marcan nuestra vida en las ciudades. Como novedad, quiero contarles que a partir de ahora voy a estar escribiendo en el marco de las publicaciones que realiza el Centro de Estudios de Economía Urbana (CEEU) de la UNSAM, un espacio con el que vengo trabajando e investigando dinámicas territoriales por lo que apuesto a que nos va a permitir darle mayor volumen a los temas que tratemos.
La entrega pasada analizamos la dinámica de crecimiento del AMBA con el foco en barrios populares y barrios cerrados. Hoy vamos a meternos en la forma en la que se da la tenencia de la vivienda, vamos a hablar del fenómeno de “inquilinización”, es decir, el aumento sostenido de hogares que viven en una casa alquilada. Hay una frase de Sara Ahmed que dice “Los cuerpos adoptan justo la forma del contacto que tienen con los objetos y con los otros” (1). Si bien la autora hablaba sobre otra cosa, la frase me quedó resonando y cuando decidí escribir sobre esto se las quería traer para tenerla como línea para la lectura: pensar que el vínculo que tenemos con nuestra vivienda da forma a nuestra experiencia cotidiana.
A diferencia de la primera entrega, acá si nos metemos en un tema que está en agenda. A partir de las elecciones en CABA, en las últimas semanas se estuvo hablando mucho sobre la situación en la Ciudad. También en los últimos años, se discutió mucho sobre la ley de alquileres, los precios de la vivienda, el impacto del alquiler temporario y otras cuestiones para dimensionar la problemática inquilina. Si bien estos temas son fundamentales, la propuesta de hoy es dar un paso atrás y ver algunos datitos que enmarcan este fenómeno en el tiempo, aportando contexto a la situación actual. Empecemos.
¿Quién alquila?
Vivir en una casa alquilada es cada vez más común, tanto en Argentina como en el resto del mundo. Según datos del último censo (2022), en el país un 20% de los hogares reside en una vivienda alquilada, un porcentaje que contrasta con el 16% registrado en 2010 y el 11% correspondiente a 2001. Sin embargo, esta modalidad no se distribuye de manera homogénea en todo el territorio. Si miramos los 5 aglomerados urbanos más poblados (Gran Buenos Aires, Gran Córdoba, Gran Rosario, Gran Mendoza y Gran Tucumán), el porcentaje de hogares que alquilan sube levemente al 23%. La diferencia más grande se da si miramos las grandes centralidades urbanas; un ejemplo claro es la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), donde el 37% de los hogares son inquilinos, mientras que en el conjunto del Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA), este porcentaje es del 22%. Algo parecido, pero de menor intensidad, se manifiesta al comparar los datos de Rosario con los de Gran Rosario o los de Córdoba (capital) con los de Gran Córdoba.
El hecho de que la inquilinización sea un proceso propio de las grandes centralidades urbanas plantea una paradoja: si se miran indicadores sociales o habitacionales a escala nacional, la situación de inquilinos aparenta ser más privilegiada en comparación con otras condiciones de tenencia. Mientras que el déficit habitacional afecta al 38% de los hogares del país, entre los inquilinos este indicador se reduce al 30%. Asimismo, la proporción de la población mayor a 20 años con estudios universitarios completos es superior en el segmento de inquilinos (13%, frente al 9% general). Si bien esta descripción es cierta a nivel nacional, en el ámbito local la condición socio habitacional de los hogares que alquilan es peor que la de los propietarios. Para entender un poco esta dinámica veamos en detalle la situación de la CABA. En esta jurisdicción, el déficit habitacional, que es del 13% (el índice más bajo entre las provincias), sube a 18% si nos enfocamos específicamente en los hogares inquilinos. En cuanto a la tasa de pobreza, esta sube del 18% al 33% para este mismo grupo, mientras que el porcentaje de personas con estudios universitarios completos desciende del 28% al 24%, lo que sugiere que la diferencia en el nivel educativo es menor que la existente en el nivel de ingresos.
Para profundizar en el perfil del inquilino porteño, hay que complementar este análisis con datos de edad, donde se ve que casi la mitad de las personas jefas de hogar tiene entre 25 y 40 años. Y que, además, como se evidencia en el mapa, su distribución geográfica, sigue la lógica que mencionamos inicialmente: a mayor grado de centralidad urbana, se registra un mayor grado de inquilinización (hogares en alquiler).
¿Qué estuvo pasando en los últimos años?
La edad promedio de los hogares inquilinos en la CABA sugiere que alquilar es una práctica cada vez más habitual, y esto sucede, en parte, por la dificultad que enfrentan los “nuevos hogares” para acceder al mercado de vivienda en propiedad. Si miramos los datos censales de 2001, 2010 y 2022, vemos que la situación se volvió muy particular en esta ciudad. Si bien la tenencia de vivienda en propiedad sigue siendo mayoritaria, en los últimos 21 años el número de este tipo de hogares aumentó sólo un 4,5%, mientras que aquellos que acceden mediante alquiler creció en un !127%! Esto significa que hay más del doble de hogares inquilinos que en el 2001. Además, como se ve en el gráfico, el aumento de hogares inquilinos fue mayor en el período 2010-2022 que en el de 2001-2010.
Volviendo a la perspectiva histórica y usando el nivel educativo como un indicador aproximado de la condición socioeconómica, en el año 2001 tan solo el 7% de los inquilinos tenía universitarios completos, frente a un 13% en el segmento de propietarios. En 2010, esta comparación fue de 17% y 23% respectivamente, mientras que en 2022 los porcentajes fueron del 24% para inquilinos y 28% para propietarios. Estos datos sugieren dos fenómenos principales:
En primer lugar, un incremento generalizado del nivel educativo en toda la CABA y,
Una progresiva reducción de la brecha socioeconómica entre propietarios e inquilinos.
Una posible interpretación que se podría hacer de todos estos datos es que, en una ciudad con un alto número de propietarios, han aparecido cada vez más jóvenes con buen nivel educativo que, a diferencia de otros momentos, no logran acceder una vivienda en propiedad, y tienen que recurrir al alquiler. Esta situación puede atribuirse a varios factores que no voy a desarrollar en esta ocasión, pero que incluyen, entre otros, el bajo nivel de ingresos, con un mal funcionamiento del mercado de crédito y con un fuerte aumento del valor del suelo y, por lo tanto, de la vivienda en la CABA.
Un informe del BCRA, revela que un 39% de los tomadores de créditos hipotecarios de la CABA vivían en una casa alquilada, lo que muestra cierta potencialidad para trabajar este problema en algunos estratos. Este valor se encuentra muy por encima del total del país donde solo un 20% de las personas que obtuvieron un crédito, alquilaban.
Fotografía: Movida Colectiva
¿Qué pasó con la accesibilidad a un alquiler?
Como ya hemos visto, existe una demanda “calificada” y creciente por acceder a viviendas alquiler. Sin embargo, si hacemos doble clic en el presente, podemos ver otra serie de factores que afectan la situación de los inquilinos.
En primer lugar, la inestabilidad normativa producto de la ley de alquileres y su posterior derogación, generó que, en los últimos cinco años, las condiciones legales de los contratos de alquiler hayan fluctuado considerablemente. Por otro lado, la inestabilidad macroeconómica que ha sufrido el país en los últimos años, caracterizada por ciclos de alta inflación y devaluación, ha generado contextos complejos a la hora de fijar esquemas de actualización del valor de los alquileres. Frente a esta coyuntura, muchos propietarios optaron por fijar precios en dólares, lo que le dio mayor estabilidad a sus ingresos, pero introdujo una volatilidad aún más alta en el gasto en alquiler para los hogares inquilinos. En este sentido, durante los últimos años, los valores de los alquileres han tendido a “sobrerreaccionar” a los ciclos económicos.
El problema principal que trae esta situación es la asequibilidad; es decir, cuánto nos cuesta pagar un alquiler. El gráfico que sigue ilustra cómo, entre 2013 y 2017, el costo de un alquiler promedio en la CABA representaba cerca del 26% de un ingreso promedio. A partir de 2018, este indicador comenzó a mostrar una mayor inestabilidad, alcanzando valores más altos tras la sanción de la ley de alquileres y registrando un pico en 2023, cuando se deroga la ley y se genera una parálisis temporal en el mercado de alquileres. El impacto claramente negativo de la ley sobre este indicador se debe a que esta estipulaba una forma de actualización más favorable para el inquilino, lo que motivó a los propietarios, a que aumentaran el valor inicial de los nuevos contratos
Otro aspecto que se ve en el gráfico, y que es característico de los ciclos económicos de los últimos años, es que cada crisis no solo agrava significativamente la situación, sino que, una vez superada, la recuperación da como resultado una base más deteriorada que la anterior. En el caso de la asequibilidad, se puede ver como luego de la crisis de 2023, la situación comienza a revertirse hacia 2024, aunque con valores más parecidos a los registrados durante el período de vigencia de la ley que a los previos a su sanción.
Si bien aún falta camino por recorrer, el siguiente gráfico muestra un análisis sobre la situación actual de los precios de alquiler, expresados en pesos de abril 2025 (es decir, ajustados por inflación), muestra que los datos de las dos principales plataformas de publicaciones de alquiler coinciden: luego de una fuerte disminución posterior a la derogación de la normativa, los precios parecerían estar estabilizados, registrando incluso una leve tendencia alcista en los últimos meses. Es decir, la situación parece estabilizarse en un nuevo punto mejor que el anterior pero igual o peor que el inicial, como si la ley de alquileres hubiese sido un intento fallido de solucionar un problema y nos deberíamos conformar con el problema “no agravado”.
Además de la evolución de precios, hay otras cuestiones del funcionamiento del mercado que mejoraron tras la derogación de la ley y en conjunto con la política de bajo valor del dólar:
Una disminución de las publicaciones en moneda extranjera, que descendieron del 37% al 31% durante el último año.
Un aumento en la cantidad de publicaciones en portales. Donde se triplicaron en comparación con el momento de colapso previo a la derogación.
Un estancamiento de viviendas en alquiler temporario, que tras un crecimiento sostenido durante 2022 y 2023 (período en el cual las publicaciones aumentaron de aproximadamente 9 mil a casi 25 mil), se estancaron durante el año 2024 y 2025.
Todos estos datos surgen de información recopilada de distintas plataformas que publican alquileres, lo que permite entender la dinámica actual del mercado. La obtención y el procesamiento de estos datos se hace mediante técnicas de web scraping, usadas por diversos analistas e instituciones. Para esta entrega consulté un informe del Centro de Estudios Metropolitanos (CEM), análisis de largo plazo de la analista Soledad Balayan, así como datos de un monitor propio de publicaciones de ZonaProp que los invito a chusmear.
Aunque la posibilidad de acceso ha mejorado en términos generales, es importante ponerle un ojo a la cuestión de la desigualdad. Tal como advierte el INDEC y portales especializados en el procesamiento de datos como Argendata (FUNDAR), la desigualdad de ingresos ha aumentado durante 2023 y 2024. Por ejemplo, entre 2022 y el 2024, el coeficiente de Gini nacional (que mide la desigualdad de ingreso) aumentó un 7,5% . Lo que nos está diciendo este dato, es que las cargas de un alquiler resultan cada vez mayores para los hogares de menores ingresos.
Es fundamental retomar la discusión sobre una política de vivienda que involucre la problemática de los alquileres, sobre todo a escala local. Es necesario considerar al alquiler no ya como una solución habitacional transitoria, sino como una situación que puede prolongarse durante parte significativa de la vida de las personas. En todo el mundo y el continente, hay ejemplos de herramientas diseñadas para aliviar la carga que representa el alquiler para jóvenes y sectores de ingresos medios y bajos. Quizás algunos de estos instrumentos los podemos charlar en futuras entregas.
Queda mucha tela para cortar sobre el tema de los alquileres y otras derivas pero por hoy me parece suficiente. Si algo les resuena les invito a comentarlo y a suscribirse si aún no lo hicieron. Junto con la entrega anterior y las futuras vamos a ir armando una cartografía que nos permita reconstruir qué estuvo pasando con nuestras ciudades en la última época. Pensar en dinámicas un poco más largas y complejas que las que propone el tiempo tan veloz de estos días.
Hasta la próxima,
Seba.